一、背景和目的

  　　經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建筑、房地產和生活服務業等全部營業稅納稅人納入營改增試點。為便于征納雙方執行，根據《財政部   國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號）及現行增值稅有關規定，國家稅務總局發布了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，以明確房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目如何征收管理的相關問題。

  　　二、適用范圍

  　　房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，以及房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后、以自己的名義立項銷售的，適用本辦法。

  　　三、主要內容

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  　　1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。辦法明確了如何計算當期允許扣除的土地價款及相關管理要求。

  　　2. 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

  　　3.一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。辦法明確了如何計算應預繳稅款。

  　　4. 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率或征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

  　　5.辦法還明確了一般納稅人如何開具發票等具體征管問題。

  　　（二）小規模納稅人

  　　1.小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。辦法進一步明確了如何計算應預繳稅款。

  　　2.小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

  　　3.辦法還明確了小規模納稅人如何開具發票等具體稅收征管問題。
   

（來源：國家稅務總局）